濟(jì)寧種植大棚拆遷評(píng)估，果樹(shù)拆遷評(píng)估，蔬菜大棚拆遷評(píng)估

近幾年，由于城市規(guī)模擴(kuò)大，水利、公路等工程建設(shè)迅速，越來(lái)越多的農(nóng)村土地被征用，果樹(shù)補(bǔ)償價(jià)值的評(píng)估業(yè)務(wù)也越來(lái)越多。為了使補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)更加科學(xué)合理，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的果樹(shù)生長(zhǎng)期，采用不同的評(píng)估方法和程序，這樣才能公正地出具評(píng)估結(jié)果，具體做法如下。

　　一、端正工作理念，營(yíng)造和諧拆遷氣氛

　　基礎(chǔ)設(shè)施等基本建設(shè)工程有時(shí)涉及到了大量果樹(shù)，由于某些相關(guān)部門(mén)制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)于籠統(tǒng)或過(guò)低，常引起作為果樹(shù)業(yè)主的果農(nóng)的不滿。我們?cè)u(píng)估人員，職責(zé)是正確評(píng)估價(jià)格，切實(shí)維護(hù)雙方的合法權(quán)益；在保持立、客觀、公正的前提下，同雙方當(dāng)事人建立互相信任的關(guān)系，營(yíng)造和諧氣氛；不能將征地中產(chǎn)生的矛盾轉(zhuǎn)化成為評(píng)估中的矛盾。

　　二、搞好研究，合理確定各項(xiàng)評(píng)估技術(shù)指標(biāo)

　　目前，我省大部分地區(qū)對(duì)于果樹(shù)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不分樹(shù)種，僅以幼齡期、初果期，盛果期為劃分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。實(shí)際上不同果樹(shù)品種的種植技術(shù)和產(chǎn)量收入迥然不同，因此，如何制定一個(gè)合理的補(bǔ)償價(jià)值，需要我們進(jìn)行認(rèn)真的研究。

　　下面對(duì)果樹(shù)補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估中幾個(gè)重要參數(shù)的確定進(jìn)行說(shuō)明： 1、選定合理的密植度，界定不同樹(shù)種每畝的補(bǔ)償株數(shù) 果樹(shù)的密植度是果樹(shù)群體結(jié)構(gòu)的重要參數(shù)，影響著果樹(shù)生長(zhǎng)的空間環(huán)境和根系環(huán)境，也影響著果樹(shù)的產(chǎn)量收成和果實(shí)品質(zhì)。增加果樹(shù)的密植度，有時(shí)是為了將來(lái)進(jìn)行移栽，有時(shí)可能是另有不可告人的企圖。一般的講，超過(guò)合理的密植度，會(huì)使樹(shù)冠縮小，不利于通風(fēng)透光，影響單株和畝產(chǎn)量，也影響果實(shí)品質(zhì)。評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貧夂蛲临|(zhì)狀況，種植技術(shù)與果農(nóng)的種植經(jīng)驗(yàn)等，綜合界定某一品種果樹(shù)每畝合理的補(bǔ)償株數(shù)。

　　2、果樹(shù)的收入以及折現(xiàn)率

　　產(chǎn)量收成，也是確定補(bǔ)償價(jià)值的重要步驟。一般而言，在合理密植度的前提下，結(jié)果期的產(chǎn)量主要受水利、土壤和管理技術(shù)的影響，但又受生長(zhǎng)狀況的限制。因此，果樹(shù)收入需根據(jù)其生長(zhǎng)年限和果樹(shù)生長(zhǎng)狀態(tài)測(cè)算其產(chǎn)量和收入。

　　同時(shí)，合理的折現(xiàn)率，也是給予果農(nóng)合理補(bǔ)償?shù)年P(guān)鍵因素。 3、了解果樹(shù)栽植成本

　　果樹(shù)管理講究科學(xué)技術(shù)，如果盲目追加水肥，使果樹(shù)生理機(jī)能失調(diào)，打亂生長(zhǎng)規(guī)律，非但不能提高產(chǎn)量，還會(huì)使果實(shí)品質(zhì)降低，因此在評(píng)估中需要確定果樹(shù)合理的經(jīng)濟(jì)成本，確定其合理的投入費(fèi)用。實(shí)際操作中需要根據(jù)果樹(shù)不同的生長(zhǎng)期，區(qū)分不同樹(shù)種分別計(jì)算其投入的成本。若有的果樹(shù)林增加滴管、噴管等配套設(shè)施，則應(yīng)另外計(jì)算其投入成本。

　　4、考察果樹(shù)的各種特殊因素

　　某一品種的果樹(shù)有其生長(zhǎng)年限、生長(zhǎng)狀況(如地徑、冠徑、病蟲(chóng)害影響)等特殊性，均應(yīng)詳細(xì)考察。例如，生長(zhǎng)年限直接關(guān)系到果樹(shù)的生長(zhǎng)期劃分和控制投入的經(jīng)濟(jì)成本根據(jù)地徑的粗細(xì)可以判斷果樹(shù)的栽植年限和日常的管理水平；果樹(shù)冠徑的大小及形狀可判斷其修剪技術(shù)、單株產(chǎn)量等。對(duì)于特殊的果樹(shù)樹(shù)種，可聘請(qǐng)協(xié)助工作

　　三、根據(jù)果樹(shù)生長(zhǎng)年限采用不同的評(píng)估方法

　　1、幼齡期果樹(shù)的評(píng)估

　　幼齡期就是果樹(shù)處在生長(zhǎng)初級(jí)階段，果樹(shù)尚未結(jié)果，或因枝身尚未發(fā)育成熟未達(dá)到承載能力不讓其結(jié)果。因此幼齡期的果樹(shù)評(píng)估主要考慮施肥、澆水等培育費(fèi)用，加上其他費(fèi)用及必要的行業(yè)平均報(bào)酬率，然后進(jìn)行個(gè)別系數(shù)修正，得出評(píng)估值。

　　幼樹(shù)期果樹(shù)評(píng)估值=上年投入成本+當(dāng)年投入成本×(1+行業(yè)平均報(bào)酬率)±實(shí)際生長(zhǎng)調(diào)整值

　　投入成本=肥料費(fèi)+水電費(fèi)+農(nóng)藥費(fèi)+人工費(fèi)+工具使用攤銷(xiāo)費(fèi)+其它費(fèi)用

　　若果樹(shù)種植對(duì)技術(shù)要求較高，平均報(bào)酬率可適當(dāng)提高，一般取當(dāng)年投入成本的10％－15％。

　　2、初果期果樹(shù)的評(píng)估

　　初果期開(kāi)始階段，如收入補(bǔ)償小于行業(yè)平均報(bào)酬率，仍然應(yīng)按平均報(bào)酬率計(jì)算。 3、盛果期果樹(shù)的評(píng)估 以蘋(píng)果樹(shù)為例其盛果期一般是在生長(zhǎng)第八年到第二十年之間，其中第十年開(kāi)始達(dá)到豐產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)期。因此對(duì)于盛果期果樹(shù)的補(bǔ)償，給予果農(nóng)次年一年的收入補(bǔ)償。即便在收果后征用的果樹(shù)，也應(yīng)該給予次年收入補(bǔ)償。

　　果樹(shù)評(píng)估值區(qū)間中價(jià)值的確定主要根據(jù)其實(shí)際生長(zhǎng)狀況和管理水平進(jìn)行權(quán)衡。

　　北京海潤(rùn)京豐資產(chǎn)評(píng)估有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)海潤(rùn)京豐），是由財(cái)政部門(mén)授予資產(chǎn)評(píng)估資格的全國(guó)性評(píng)估公司。公司匯聚了大批行業(yè)，數(shù)十位法律、經(jīng)濟(jì)、會(huì)計(jì)、工程技術(shù)領(lǐng)域的人才 。公司具備的評(píng)估方法和手段，完善的管理體系和服務(wù)團(tuán)隊(duì)，是一家集人才、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)于一體的評(píng)估機(jī)構(gòu)。目前公司設(shè)有知識(shí)產(chǎn)權(quán)部、中小企業(yè)評(píng)估部、大型企業(yè)評(píng)估部及業(yè)務(wù)審核部，我們的團(tuán)隊(duì)將一如既往的為廣大客戶提供一對(duì)一的免費(fèi)咨詢(xún)服務(wù)及的資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)。

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